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2021

Warum Immobilien?

Imobilien sind nicht umsonst eine begehrte Kapitalanlage. Hier sind Vorteile erklärt, warum eine Investition in Immobilien Sinn machen kann.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. Hier ist ein Überblick verschiedener Varianten.


Inhalt:
Welche Immobilien?
Immobilien wie du willst
Dein eigenes Risikoprofil
Lass Andere für dich arbeiten
Selbstnutzen ist zeitlos


Welche Immobilien?

Es muss nicht immer eine klassische Wohnung sein. Es sind unzählige Alternativen, wie man nur mit Immobilien eine sehr gute Diversifizierung erzeugt.

Wie konzentrieren uns hier auf Immobilien, die direkt erworben wird. Es gibt zwar andere Möglichkeiten, sich an Immobilien zu beteiligen, aber hier geht es um den direkten Kauf.

Büros, Praxen und Ladenflächen: die Klassiker

Bei diesen Immobilienformen zielst du nicht die gleiche Art von Mietern und deswegen kannst du deine Mieteinnahmen gut streuen.

Die Rendite liegt üblicherweise ein bisschen über die Rendite von Wohnimmobilien, weil du bei Mieterwechsel wahrscheinlich länger warten musst, bevor du die Anlage neu besetzen kannst.

Deswegen ist auch eine Finanzierung durch eine Bank schwieriger und meist mit einer kleineren Beleihung.

Tiefgaragen und Stellplätze

Jedes Auto will geparkt werden. Wer nicht draußen parken will, braucht einen Stellplatz. Das schützt vor Schnee, Wind und Vandalismus. Dazu sucht man nicht lang nach einem freien Platz.

Eine Anlage in Parkplätze braucht viel weniger Kapital als eine Anlage in eine Wohnung. Banken finanzieren ungern Stellplätze, außer wenn diese zusammen mit einer Wohnung gekauft werden.

Um für die Zukunft gut vorbereitet zu sein, sollte der Parkplatz einen Anschluss für E-Autos haben. Mit dieser Versorgung interessieren mehr Fahrer für deinen Parkplatz und das erhöht den Wert deiner Anlage. Ohne den Anschluss wirst du in einigen Jahren nur schwer einen Mieter finden können. Soweit sind wir noch nicht, aber dar&uum;ber solltest du schon denken.


Immobilien wie du willst

Das gute mit Immobilien ist, dass du selber entscheiden kannst, wie du es machen willst.

Zwangsversteigerung

Gegenüber Wohnungen auf dem Markt haben Zwangsversteigerungsobjekte Nachteile. Sie können oft gar nicht besichtigt werden. Sie sind schwerer zu finanzieren. Die Räumung des vorherigen Eigentümers kann lange Zeit Ärger bringen.

Dafür gibt es jedoch einen attraktiven Preisabschlag.

Mehr über den Ablauf einer Zwangsversteigerung erfährst du in diesem Video:



Nießbrauch

Ein Nießbrauchrecht bezeichnet das Recht, ein Objekt zu n├╝tzen. Dieses Recht ist nicht übertragbar und nicht vererbbar.

Manche Verkäufer wollen nach der Veräußerung noch in der Wohnung oder in dem Haus bleiben. Sie verkaufen also mit einem Nießbrauchrecht. Der Erwerber kann also das Objekt weder bewohnen noch vermieten, solange der Verkäufer lebt. Wegen dieses Nachteils ist der Preis niedriger als bei einem ähnlichen Objekt ohne Nießbrauchrecht. Für Investoren ist es also oft ein Schnäppchen.

Wenn du Schwierigkeiten hast, deine Raten zu zahlen, kannst du mit einem Nießbrauch deine Immobilie noch retten.

Leibrente

Bei einer Leibrente ist das Prinzip ähnlich wie beim Nießbrauchrecht: Du kaufst die Wohnung günstiger als zum Marktpreis und dafür musst du noch ein paar Jahre Nachteileerleiden. Bei einer Leibrente gilt: Der Käufer zahlt dem Verkäufer einen monatlichen Betrag zusätzlich zur anfänglichen Summe. Generell dauert diese Zahlung bis zum Tod des Verkäufers. Der Gesamtpreis der Immobilie ist also nicht genau vorhersehbar.

Man unterscheidet zwischen bezugsfreie und besetzte Leibrente. Eine bezugsfreie Leibrente ist eine Immobilie, die mit Leibrente verkauft wird, aber wo der Käufer schon zum Zeitpunkt des Kaufs einziehen kann. Eine besetzte Leibrente ist eine Immobilie, die noch vom Verkäufer bewohnt wird. Der Unterschied widerspiegelt sich i.d.R. als abgezinste Miete in dem Kaufpreis und in der Höhe der monatliche Zahlung.

Generell ist eine Leibrente nicht zu empfehelen, wenn man nicht sicherstellen kann, jahrelang genug Einkommen zu haben, um die monatliche Zahlung zu leisten. Wer sich diese Zahlung problemlos leisten kann, kann damit eine ordentliche Rendite erzielen. Ein gewisses Risiko ist auch dabei. Insbesondere ist es nicht vom Anfang an klar, wie lang die Zahlung dauert. Dadurch ist auch der Kaufpreis nicht vorgegeben.

Erbpacht

Eine Erbpacht kann als Gegensatz von Nießbrauchrecht betrachtet werden. Bei einer Erbpacht kaufst du das Recht, eine bebaute Immobilie für eine fesgelegt lange Zeit zu benutzen oder zu vermieten. Eine Erbpacht entsteht, wenn ein Bauherr eine Immobilie auf einem Grundstück baut, das ihm nicht gehört. Der Eigentümer des Grundstücks räumt das Recht ein, ein Gebäude zu errichten. Er verlangt dafür einen Erbpachtzins, was generell jeden Monat zu zahlen ist. Der Erbpachtvertrag läuft oft 99 Jahre lang. Wird mit Erbbaurecht verkauft, sollte der Käufer auf die Restdauer achten.

Kurzfristige Vermietung

Statt einen Mieter zu suchen, der lange in der Wohnung bleiben will, kannst du auch deine Wohnung kurzfristig vermieten. Eine Zweckentfremdung entsteht, wenn du dadurch die Wohnung nicht als Wohnraum vermietest. Das kommt z.B. dann vor, wenn du an Urlauber vermietest. Eine Zweckentfremdung ist jedoch nicht bei jeder kurzfristige Vermietung gegeben. Eine Vermietung für ein Semester an einen Studenten kann als Wohnraum gelten, ebenso wie eine Vermietung an Wochenende-Heimfahrer.

Fix-and-Flip

Kein Bock auf Vermietung? Fix-and-Flip ist eine Strategie, bei der du eine Immobilie erwirbst, renovierst und anschließend verkaufst. Einerseits kannst du damit schnell viel Geld verdienen, anderseits kannst du auch mit großen Verbindlichkeiten da bleiben, wenn der Markt fällt. Einige Profis suchen sich Gegende aus, wo der Immobilienpreis stark vom Zustand der Immobilie abhängt, um Fix-and-Flip zu betreiben. Im München hingegen ist der Marktpreis vielmehr von der Lage abhängig.

Dein eigenes Risikoprofil

Im Gegensatz zu einer Anlage in Aktien, Anleigen und Beteiligungen im Allgemein bietet eine Anlage in Immobilien den riesigen Vorteil, dass du selber dein Risiko bestimmen kannst. Das erfordert zwar Wissen und Know-How, aber das ermöglicht es dir, nur so viel Risiko einzugehen, wie du davon willst. Natürlich gilt: Je höher das Risiko, desto höher die Ertragschancen. So kannst du auch deine Rendite an deine Risikobereitschaft anpassen.

Welche Risiken kannst du steuern?

Es gibt Risikofaktoren, die vom Objekt abhängig sind. Diese werden generell beim Kauf einmalig eingegangen und können nicht einfach angepasst werden. Andere Faktoren lassen sich einfacher anpassen, wenn sich die eigene Risikobereitschaft ändert.

Die Lage

Eine Investition im Zentrum einer Großstadt mit starker Wirtschaftslage ist zyklisch: Wenn es der Wirtschaft gut geht, dann steigt die Nachfrage und die Miete. Wenn eine Krise kommt, dann können sich weiniger Mieter das Objekt leisten.

Eine Investition auf dem Land ist hingegen antizyklisch.

Der Kredithebel steuert das Finanzierungsrisiko

Mit Immobilien kannst du selber entscheiden, wie viel Fremdkapital du für deine Investition benutzen willst. Auch mit relativ kleinen Summen kannst du in Immobilien ohne Kredit investieren. Das ist z.B. mit Parkplätzen oder Kellerräumen möglich. Auf der anderen Seite kannst du auch anderer Leute Geld benutzen, um große Summen anzulegen.

Banken, Versicherungen und Privatinvestoren verleihen gerne Geld, wenn du eine Immobilie als Sicherheit anbieten kannst.


Lass andere fuer dich arbeiten

Mit Immobilien lässt du
andere Leute für dich arbeiten. Du beteiligst dich am Ergebnis der Arbeit deines Mieters. Die Höhe der Miete entspricht dem Betrag, der dir für die Dienstleistung der zeitlichen Überlassung eines Objekts zusteht. Bei Wohnungen ist dieser Betrag meistens ein fester Betrag pro Monat. Bei Gewerbeimmobilien ist dieser Betrag jedoch nicht selten ein Anteil am Umsatz der ansässigen Firma.

Aber nicht nur dein Mieter arbeitet für dich. Die ganze Stadt arbeitet daran, dass deine Immobilie an Wert gewinnt. Wenn sich die Versorgung, der Nahverkehr oder die Einrichtungen erweitern, dann bietet das einen Mehrwert für die Anwohner. Das macht deine Immobilie attraktiver und deshalb langfristig auch teurer. Das gilt insbesondere in Orten, die sich schnell weiterentwickeln. München ist ein gutes Beispiel dafür.

Service braucht Menschen und Menschen brauchen Wohnungen. Eine sinnvolle Investition besteht darin, seine Kosten zu senken und sich Resourcen zu sichern. Wohnimmobilien sind ein guter Weg, Menschen zu haben, die in deiner Umgebung wohnen.

Ein Beispiel: Du willst für das Alter vorsorgen und deine Kosten bei der Pflege senken. Du willst auch ein attraktives Angebot machen, damit Pflege-Fachkräfte für dich arbeiten wollen. Diese Fachkräfte wiederum haben Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Wenn du in eine Immobilie investierst, dann kannst du einen Vertrag mit Wohnung gegen Service anbieten. Auch kannst du steuern, dass du deine Wohnung an eine Pflegeagentur anbietest und als Gegenleistung erwartest du einen guten Pflegeservice. Die Mitarbeiter der Pflegeagentur schätzen es, nah an der Arbeit zu wohnen.

Selbstnutzen ist zeitlos

Immer wieder hört man Angstmacher ausreden, dass Immobilien momentan so teuer sind, dass es sich gar nicht lohnt zu kaufen. Aus Investorensicht kann es wohl sein, wenn andere Anlagemöglichkeiten mit vergleichbarem Risikoprofil eine höhere Rendite bringen. Für Selbstnutzer ist diese Aussage jedoch oft unbegründet.

Doch es ist wichtig, Äpfel nicht mit Birnen zu vergleichen.

Ein Selbstnutzer hat gar nicht die gleichen Ziele wie ein Vermieter und die Rendite spielt bei ihm meistens eine untergeordnete Rolle. Sein Cashflow wird ja sowieso nur negativ sein, solange er nur selber wohnt. Ihm geht es vielmehr darum, irgendwann schuldenfrei zu werden. Verkaufen hat er gar nicht vor. Daher sollten die Preisschwankungen sein Verhalten nicht übermäßig beeinflussen.


Diversifizieren leicht gemacht

Wie bitte?!? Mit Immobilien diversifizieren??? Ja, das geht, und das ist eben nicht so schwer. Selbst in einer einzigen Stadt ist eine Diversifikation möglich.

Die meistens Immo-Investments bestehen aus teuren Wohnimmobilien, wie einem Haus oder einer Wohnung in der Stadt. Zwar gilt "gewohnt wird immer", aber das erschwert die Diversifikation. Wer ein bisschen über den Tellerrand schaut, kann auch mit Immobilien (und kleineren Beträgen) gut diversifizieren.

Eine Immobilie ist nur so viel wert, wie was man darin machen kann. Und nicht alle Gebäude werden bewohnt. Immobilien schließen auch Ackerland, Parkplätze, Lagerräume, Büros, Hallen, Sportanlagen, Klos, Kiosks und tausende weitere Einrichtungen für die Freizeit oder für die Arbeit.

Wer nicht nur direkt investiert, kann seine investierten Beträge reduzieren. Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten, wie Fonds, Anleihen, Beteiligungen oder Genossenschaftsanteile. Zwar gibst du dadurch die Kontrolle ab, aber dafür ist eine Diversifikation viel leichter zu erreichen. Die meisten Einkaufszentren, Bürogebäude und große Einrichtungen in München sind über ein Modell finanziert, das eine Teilhabe durch die breite Bevölkerung ermöglicht.

Noch nicht überzeugt?

Dann ist vielleicht Immobilien nicht für dich...

Alternativen kannst du im Artikel
Alternativen zu Immobilien finden.