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2021

Immobilie retten

Hast du Schwierigkeiten, deine Raten zu zahlen?
Bekommst du keine Anschlussfinanzierung?
Eine Zwangsversteigerung droht?

Es gibt Lösungen!


Inhalt:
Im Idealfall ist eine Nachfinanzierung möglich
Die Bonität verbessern und wieder kreditwürdig werden
Im Notfall zum Leihhaus
Den Dispokredit überziehen
Das Geld vom Chef
Mit der Bank sprechen
Leih dir Geld von Privat
In Zahlungsverzug geraten
Mit Nießbrauchrecht verkaufen
Nur einen Bruchteil verkaufen
Einen Anwalt schalten
Rechtzeitig umziehen


Im Idealfall ist eine Nachfinanzierung möglich

Eine Nachfinanzierung ist ein zweiter Kredit, der kurz nach der ersten Finanzierung kommt. Jeder Käufer versucht, eine solche Peinlichkeit zu vermeiden. Jedoch ist nicht immer alles vorhersehbar und deswegen ist diese zweite Runde manchmal unverzichtbar.

Diese Nachfinanzierung ist oft ein ganz normales Immobiliendarlehen, mit ungefähr ähnlichen Zinsen und Laufzeit. Die Summe ist jedoch kleiner als bei der Erstfinanzierung, weil das Objekt schon gekauft ist. Es geht meistens darum, dass die Kaufnebenkosten schlecht berechnet wurden, oder Reparaturen anfallen, die nicht vor dem Kauf geplant waren, oder dass man andere ungeplante Ausgaben hat, ohne die entsprechende Reserve einkalkuliert zu haben.

Weil diese zweite Verschuldung nicht vor dem Kauf geplant war, sind die Konditionen oft schlechter und die Rahmenbedingungen enger als bei der ersten Finanzierung. Die monatliche Belastung des ersten Kredits war gut durchdacht und optimiert. Mit der Notfalllösung ist es klar, dass andere Positionen des Budgets mittelfristig gekürzt werden. Auch die Beleihung erhöht sich durch diese neue Schuldenaufnahme.

Du kannst allerdings auch bei der Nachginanzierung
deinen Kredit verhandeln und optimieren. So druckst du hoffentlich den Effektivzins und bleibst bei einer angemessenen Monatsrate.

Deine Bonität verbessern, um wieder kreditwürdig zu werden

Dieser Schritt hat eine riesige Hebelwirkung. Es geht darum, die Frage zu beantworten, warum du deine Wohnung retten musst. Einfach gesagt, du kannst nicht mehr finanzieren und dein Eigenmittel ist auch unzureichend.

Du kannst das verbessern, wenn du rasch
deine Zahlungsfähigkeit verbessern kannst. Dafür kannst du zum Beispiel Kredite refinanzieren, deinem Chef um eine unbefristete Stelle bitten oder einen Nebenjob annehmen.

Im Notfall zum Leihhaus

Bei einem Leihaus ist es möglich, schnell und unkompliziert Geld zu leihen.

Es gibt keinen Schufa-Eintrag, keine Bonitätsprüfung und keine lange Bearbeitungszeit.

Man bekommt hier sofort einen Kredit, wenn man die passende Sicherheit mitbringt.

Ring und Uhr
Schmuckstücke sind übliche Sicherheiten bei einem Leihhaus.


Das Problem?
1) Die Kosten sind oft extrem hoch! Das kann keine langfristige Lösung sein.
2) Man muss Sicherheiten mitbringen.

Meistens werden Schmuck und Goldstücke als Sicherheit akzeptiert. Gold hat den Vorteil, dass sein Wert weltweit notiert ist und deswegen ist es ein sicherer Indikator für den Preis eines Gegenstandes.

Aber wir reden hier von Immobilien zu retten und nicht jeder hat zusätzlich zur Immobilie noch so viel Gold parat. Aber hier ist die gute Nachricht: Auch andere Sachen können beliehen werden. Uhren, Fahrzeuge, Möbel uvm. können genau so gut beliehen werden. Und insbesondere auch Immobilien werden von einigen (wenigen) Pfandleihhäusern akzeptiert!

Das bedeutet, dass du nichts mehr aufbringen musst. So kannst du schnell ans Geld, auch wenn die Bank den Kredit gekündigt hat. Pfandkredite sind
non-recourse Darlehen, im Gegesatz zur Immobilienfinanzierung in Deutschland.

Allerdings gibt es da einige Einschränkungen:

- Die maximale Kreditsumme kann nur weit unter dem Marktwert gewährt werden. Ob du die Hälfte des Marktewrts als Kredit bekommst, ist nicht sicher. Trotzdem ist es eine Überlegung wert, wenn es darum geht, eine schnelle Alternative zur Bank zu finden.

- In der Zeit bis zur Auszahlung musst du noch die Eintragung ins Grundbuch beachten. Der Notartermin kommt vielleicht schnell, aber dann muss noch die Bestellung der Grundschuld vom Grundbuchamt bearbeitet werden und das kann schon einige Wochen dauern.

Warum sollte dir das Leihhaus Geld leihen, wenn die Bank es nicht tut?

Einfach weil es ein ganz anderes Geschäft betreibt. Die Bank will sicherstellen, dass du deinen Kredit zurückzahlst, unabhängig von der Sicherheit, die du bringst. Sie will also, dass du genug Einkommen hast, um deine Raten zu begleichen. Die Sicherheit ist für die Bank nur ein Mittel, sicherzustellen, dass du nicht von deinen Verpflichtungen fliehst. Das Pfandhaus interessiert sich nicht dafür, ob du gut verdienst oder ob deine Einkünfte schwanken. Es will nur sicherstellen, dass der Verkauferlös alle Kosten deckt, auch wenn nur wenige potentielle Käufer im Raum überbieten.

Den Dispokredit überziehen

Auch ohne vorherige Vereinbarung mit der Bank ist es oft möglich, das Girokonto ins Minus rutschen zu lassen. Die Bank freut sich, gegen diese Kulanz hohe Zinsen zu kassieren. Diese Methode ist nicht nur teuer, sondern auch nur begrenzt nutzbar: Ist das Konto schon tief im Minus, lehnt die Bank die neuen Zahlungen ab. Mit rechtlichen Folgen ist zu rechnen.

Um diesen Hindernis umzugehen, öffnen einige Schuldner mehrere Bankkonten bei unterschiedlichen Kreditinstituten. Das kann zwar die nächste Rate retten, nicht jedoch die Immobilie, wenn dein Einkommen auf Dauer nicht ausreicht.

Kreditkarten sind eine ähnliche Alternative. Da wird auch langfristig extrem viel Geld für Zinsen ausgegeben. Damit ist eine Wohnung in vielen Fällen nicht finanzierbar.


Das Geld vom Chef

Das ist ein verlockendes Angebot für beide Arbeitnehmer und Arbeitgeber: Der Arbeitgeber gewährt seinem Mitarbeiter einen Kredit. Dafür muss der Kreditnehmer generell keine Sicherheit bringen und insbesondere ist eine Eintragung ins Grundbuch nicht nötig.

Für deinen Chef ist es eine einfache Möglichkeit, sicherzustellen, dass du ein treuer Mitarbeiter bist.

Das Arbeitgeberdarlehen ist oft vom Finanzamt wie eine Vorauszahlung des Gehalts betrachtet.


Mit der Bank sprechen

Chronologisch solltest du immer mit der Bank nach einer einvernehmlichen Lösung suchen, bevor du in Verzug geräst. Vielleicht kannst du ja noch eine Kreditlinie öffnen.

Vor allem ist es der Bank wichtig, dass du den Kredit weiter bedienst. Ob dafür ein zweiter Kredit nötig ist, ist nur eine Nebensache. Das geben leider nur wenige Bankberater zu (zum Teil weil sie das selbst nicht verstehen). Jedoch ist es das Interesse der Bank, dass du weiter zahlst, auch wenn du dich dafür weiter verschuldest. Der Grund dafür ist einfach:

Die Bank selbst hat nicht das Geld, das du leihst. Sie muss es selbst borgen. Aber ihre Bonität ist viel besser als deine und deswegen kann sie einen niedrigeren Zinssatz erreichen als du. Dieser Zinsunterschied ist das Geschäft der Bank und damit verdient sie Geld. Aber: Die Bank nutzt deinen Kredit als Sicherheit für ihren eigenen Kredit. Wenn du nicht mehr zahlst, dann muss sie die Restschuld abschreiben und dein Kredit kann nicht mehr als Sicherheit benutzt werden. Im Fachjargon gilt dann der Kredit als NPL (Non Performing Loan).

Ist ein Kredit schon als NPL gewertet worden, kann er nicht mehr zu vollem Umfang wieder als Sicherheit genutzt werden und das schadet der Bank sehr. Deswegen ist es für die Bank extrem wichtig, dass du weiter bezahlen kannst. Es ist sogar besser für sie, wenn du einen zweiten (kleineren) Kredit aufnimmst, den du gar nicht zurückzahlst, als den ersten (großen) Kredit als NPL abschreiben zu müssen.

Warum die Bank daran Interesse hat, dass du den Altkredit bedienst.


Das ist der Grund, warum die Bank bereit ist, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ihr Ziel ist dabei nur zu vermeiden, dass der Kredit ein NPL wird.


Leih dir Geld von Privat

Vielleicht will dir keine Bank Geld leihen, weil deine Bonität zu schlecht ist. Oder weil du deinen Job verloren hast und deswegen kein Einkommen nachweisen kannst. Dann hilft es, andere Geldquellen zu suchen.

Privatinvestoren wollen ihr Geld anlegen. Sie suchen eine besserverzinste Investition als das Sparbuch und sind bereit, dafür ein erhöhtes Risiko einzugehen. Mit einer nachrangigen Grundschuld zeigst du ihnen, dass du ein seriöses Angebot machen willst.

Diese Alternative ist oft flexibler als ein Bankdarlehen, aber die Zinsen sind auch entsprechend höher. Auch der Zeitaufwand, um so einen Investor zu finden, ist nicht zu vernachlässigen. Trotzdem kannst du damit einen guten Deal finden, um deine Immobilie vor einer Zwangsversteigerung zu retten.

Achte darauf, unseriöse Angebote zu vermeiden. Zahle nie Geldbeträge im Voraus, um später ein Darlehen zu bekommen. Wenn du nicht weißt, wie du damit anfangen kannst, kannst du dich an etablierten online-Plattformen orientieren.


In Zahlungsverzug geraten

Wenn du keine Zeit mehr hast, um einen neuen Kredit zu bekommen, ist es leider so weit, dass du eine Rate verpasst. Wie oben beschrieben ist es nich nur für dich schlimm, sondern
auch für die Bank.

Weil die Bank das unbedingt vermeiden muss, wirst du dann nicht mehr richtig refinanzieren können und die Bank wird plötztlich nicht mehr zur weiteren Verhandlung bereit sein. Das musst du schon wissen.

Ab jetzt wird die Bank nur eines versuchen: möglichst viel Geld schnell zurück zu bekommen. Und das wird dir peinlich sein. Du wirst Mahnungen und Bedrohungsbriefe erhalten. Du handelst nicht mehr mit dem Kundenservice, sondern mit dem Forderungsmanagement. Die Bank versucht nur noch eines: dich als Kunden nicht mehr zu haben.

Jedoch darf die Bank nicht alles und es wird noch eine Weile dauern, bis das Haus wirklich weg ist. Private Imobiliendarlehen gelten als Verbraucherdarlehen und dieser Status schützt dich ein bisschen.

Wenn du nur die Frist verpasst und trotzdem innerhalb von 30 Tagen wieder die ganze Rate zahlst, ist das für die Bank nur ein Zahlungsereignis. Das ist nicht schön und die Bank wird nicht mehr mit dir Geschäft machen wollen. Trotzdem kannst du noch im Frieden mit der Bank bleiben, ohne dich um deine 4 Wände Sorgen zu machen. Wenn du sogar innerhalb von 14 Tagen zahlst, kannst du vielleicht einen negativen Schufa-Eintrag vermeiden.

Mit Nießbrauchrecht verkaufen

Ein Nießbrauchrecht ermöglicht es dir, deine Wohnung noch lebenslang zu benutzen oder sogar zu vermieten, obwohl du sie schon jetzt verkaufst. Das ist eine große finanzielle Erleichterung, denn du bekommst das Geld sofort und kannst weiterhin so wohnen wie bisher. Allerdings ist das für den Käufer von Nachteil, denn er muss jahrelang warten, bis er in die Wohnung einziehen kann.

Um diesen Nachteil zu kompensieren ist der Verkaufspreis oft niedriger als bei einem normalen Verkauf. Deine übrige Lebenserwartung wird geschätzt und der Wohnwert für diese Zeit wird in der Preisrechnung des Käufers abgezinst und abgezogen. Der Preis, den du dann bekommst, hängt von deinem Alter ab. Da du weiterhin mietfrei wohnen kannst, erhöht sich deine monatliche Belastung nicht. Das wirkt sich wiederum positiv auf deine Kreditwürdigkeit, was für deine finanziellen Problemen vielleicht ausreicht.

Der Markt für Nießbrauchrechte ist in den letzten Jahren explodiert, denn beide Käufer und Verkäufer davon profitieren. Der Verkäufer bereinigt auf einem Schlag seine finanzielle Belastung und kann seinen Lebensstandard, seine Wohnsituation sowie seine Gewohnheiten erhalten. Der Käufer erzielt eine ordentliche Rendite, ohne sich um Mieterwechsel und Mietnomaden Sorgen zu machen.


Nur einen Bruchteil verkaufen

Mehrere Personen können gleichzeitig im Grundbuch stehen. So ist es möglich, eine Wohnung zu zweit zu kaufen. Das hat auch den Vorteil, dass du z.B. bei finanziellen Schweirigkeiten dir nur von einem Teil deiner Wohnung trennen kannst.

Dabei sind zwei Varianten möglich:

Bei einer Bruchteilgemeinschaft dürfen die einzelnen Miteigentümer nur gemeinsam das Objekt verwalten oder ändern. Jedoch kann jeder Anteilseigner seine Anteile verkaufen, ohne die anderen Miteigentümer um Erlaubnis zu bitten.

Bei einer Gesamthandsgemeinschaft können die Miteigentümer nur gemeinsam handeln und deswegen auch nur gemeinsam verkaufen.

In der Praxis finden diese Varianten nur selten statt, weil die Verwaltung und die Verteilung oft zu Streitigkeiten f&uunl;hren. Um deine Schulden loszuwerden wären sie jedoch eine Option, weil du den Erlös des Verkaufs sofort bekommen würdest. Achte jedoch, dass die Banken nur ungern eine geteilte Wohnung beleihen, weil Anteile bei einer Versteigerung weniger attraktiv sind als ei ganzes Objekt.


Einen Anwalt schalten

Handelt es sich um einen Fehler? Oder um einen Betrug? Vielleicht schuldest du gar nicht so viel. Oder sind nicht alle Formalitäten seitens der Bank eingehalten? Der Anwalt kann dich verteidigen und notfalls klagen. Das ist die absolute Notbremse gegen eine Versteigerung. Auch die Prüfung des Falls kann das Ganze um mehrere Tage verschieben und diese Zeit ist bei drohender Vollstreckung wertvoller denn je.

Waage, Hammer und Gesetz: Die Klischees der Anwälte.


Zwar kostet der Anwalt (viel) Geld, aber wenn er berechtigt eingesetzt ist, kann er sich nur lohnen: Soll dein Gegner das Verfahren verlieren, dann muss er meistens deine Anwaltskosten übernehmen. Welche Kosten er genau übernimmt wird im Rahmen des Verfahrens geklärt. Auch sind diese Kosten
gesetzlich vorgegeben. Damit hast du Planungssicherheit. Wenn du Fragen zu den Gebühren hast, kannst du auch dem Anwalt direkt am Anfang seiner Tätigkeit fragen.

Rechtzeitig umziehen

Wenn es wirklich gar nichts mehr zu retten gibt, hilft es nicht, sich gegen den Ablauf zu wehren. Deine Wohnung aus Wut zu zerstören, bringt dir nichts, außer vielleicht noch mehr Ärger. Den Käufer austricksen, indem du kurz vor der Versteigerung das Objekt an einen Kumpel vermietest, wird auch nichts ändern. Stattdessen solltest du dein neues Leben gestalten und in der Zukunft die Schuldenfalle vermeiden. Such dir eine bezahlbare kleine Mietwohnung, in der du noch große Pläne haben kannst.

Wenn du es noch schaffst, deine Wohnung selbst auf dem freien Markt zu verkaufen, statt die Qual einer Zwangsversteigerung zu erleiden, dann hilft es,
deine Immobilie besser zu präsentieren.

Noch besser ist es, wenn du den Ernst der Lage frühzeitig erkennst und einen Verkauf noch vermeiden kannst. Dann kannst du deine Wohnung vorbereiten, um sie zu vermieten. So baust du noch Vermögen auf, statt deine jahrelange Bemühung auf einmal durch einen Notverkauf zu verprassen.

Immobilien sind nicht dein Ding?

Vielleicht suchst du eine Alternative, um dein Geld zu vermehren.