Wir benutzen Cookies, um die Navigation einfacher zu gestalten (nur "notwendige" Cookies). Mehr Information in unserer Datenschutzerklärung.
top


2021

In München ist es sinnvoller zu mieten als zu kaufen

Du willst nicht dein ganzes Leben Miete zahlen. Du zahlst lieber dein Eigenes ab, als eine fremde Wohnung umsonst zu zahlen. Du willst doch deinen Kindern etwas hinterlassen. Ja, das sind sehr schöne Motive, aber die Zahlen versprechen eine ganz andere Realität.


Inhalt:
Die monatliche Belastung
Der Gesamtpreis von Wohneigentum
Der Markt ist gesättigt
Wie viel Notgroschen ist auf der hohen Kante notwendig?
Ein erhöhtes Risiko für eine miese Rendite
Ein Finanzhebel ohne Schulden


Die monatliche Belastung

In München zahlen Mieter durchschnittlich ungefähr 40% des Nettoeinkommens für die Kaltmiete. Das ist schon teuer genug. Wenn du deine vier Wände innerhalb von 30 Jahren abzahlen willst, musst du - trotz extrem niedriger Zinsen - bis zu 50% mehr zahlen (abhängig davon, wie viel Eigenkapital du bringst). Zwar stehst du damit als Rentner besser da als der Mieter, aber das setzt voraus, dass du dein ganzes Leben lang so viel Geld sicher erwirtschaftet hast. Du kannst es dir nicht leisten, dein Gehalt auf Spiel zu setzen, um deinen eigenen Karriereweg auszuprobieren. Zum Sparen und zum Investieren bleibt auch nur (sehr!) wenig übrig.

Und wenn die Immobilie vor Renteneintritt immer noch nicht schuldenfrei ist, dann bleibt eine hohe Belastung auch im Alter. Jedoch ist die Rente viel kleiner als das bisherige Gehalt. Diese Belastung ist nicht zu tragen und Eigentümer müssen dann verkaufen.


Der Gesamtpreis von Wohneigentum

Als Eigentümer hast du neue Ausgaben, die du als Mieter nicht hattest. Das Hausgeld ist höher als die Nebenkosten, Reparaturen in der Wohnung musst du selber zahlen und die Zinsen für den Kredit addieren sich zum Kaufpreis. Wenn du ein Darlehen mit 1% Zinsen pro Jahr hast, das 30 Jahre dauert, dann zahlst du (grob gerechnet) 20% mehr als der Kaufpreis.

Wenn die Netto-Mietrendite 2,5% beträgt, dann ist der Wohnungskauf so teuer wie 40 Jahresmieten. Rechnen wir insgesamt (nur) 20% dazu für die Zinsen w&aumh;hrend der ganzen Laufzeit, dann sind das schon 48 Jahre, die vergehen sollen, bevor sich der Kauf rentiert. Füge noch die Reparaturkosten dazu und man fragt sich schon, ob es für einen 30-jähriger Sinn macht, überhaupt zu kaufen.


Der Markt ist gesättigt

In München ist die Mietrendite unter 3% gesunken und der Mietpreis beträgt 40% des Nettoeinkommens. Historisch normale Werte sind etwas Standort-unabhängig und entsprechen einer Mietrendite von mindestens 5% und einer Mietbelastung zwischen 25% und 33%.

Wo soll denn die erhoffte Preissteigerung herkommen? Die einzige Lösung wäre, dass das Einkommen überproportional steigt. Auch das ist nicht zu erwarten, weil die Gehälter in München schon überdurchschnittlich hoch sind.


Wie viel Notgroschen ist auf der hohen Kante notwendig?

Kommt es auch nur einmalig zu einem Zahlungsverzug, dann ist die Kreditwürdigkeit schon in Frage gestellt und das kann sich kaum ein Eigentümer leisten. Sowieso sollte jeder dafür sorgen, dass im Ernstfall noch ein paar Monatsausgaben zur Verfügung stehen. So ist wegen der erhöhten Belastung auch diese nötige Reserve höher. Das ist so viel Geld, was erst einmal erwirtschaftet werden muss. Nur ist das genau Aufgrund der hohen Belastung nicht realistisch.


Ein erhöhtes Risiko für eine miese Rendite

Alle Eier in einem Korb (oder alle Euros in einer Wohnung) stellt ein Klumpenrisiko dar. In diesem überhitzten Markt ist das Risiko noch größer, weil kein Geld für Diversifikation zur Verfügung steht.

Die Miete wird zwar erspart, aber dafür ist das Potential einer Wertsteigerung sehr gering. Sollten die Zinsen mal auch nur minimal steigern, dann gibt es ohne güstige Finanzierung auch weniger Käufer. Somit wird der Verkaufspreis abstürtzen.


Ein Finanzhebel ohne Schulden

Stell dir vor, du kannst dir Geld leihen und es mit höherer Rendite investieren. Das ist momentan mit den extrem niedrigen Zinsen möglich. Jedoch ist es auch mit der extrem niedrigen Mietrendite möglich.

Statt das Geld für eine Wohnung zu blockieren, kannst du auch Mieter bleiben. Das stellt Geldmittel zur Verfügung, das so viel kostet wie die Mietrendite deiner Wohnung. Das ist momentan in München so wenig, dass du profitablere Anlageklassen finden kannst. Diese Vorgehensweise ist sogar viel sicherer als ein Kredithebel, weil du dich dafür nicht direkt in Euro verschuldest und so gehst du das Risiko des Margin-Calls nicht ein. Auch wäre der Cashflow damit positiv - im Gegenteil zum Wohnungskauf.